1、什么是物业管理？

答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

主要从三个角度理解：

1）业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；

2）物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；

3）物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

2、如何选择物业管理企业？

答：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

3、由哪个行政机关监督全国物业管理工作？

答：中华人民共和国住房和城乡建设部。

4、什么人可以作为业主？

答：房屋的所有权人为业主。

5、业主在物业管理活动中享有什么权利？

答：业主在物业管理活动中，享有以下权利：

1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3）提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；

4）参加业主大会会议，行使投票权；

5）选举业主委员会委员，并享有选举权；

6）监督业主委员会的工作；

7）监督物业管理企业履行物业服务合同；

8）对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9）监督物业公用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10）法律、法规规定的其他权利。

6、业主在物业管理活动中应履行什么义务？

答：业主在物业管理活动中，履行以下义务：

1）遵守业主公约、业主大会议事规则；

2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

5）按时交纳物业服务费用；

6）法律、法规规定的其他义务。

7、一个物业小区可以成立一个业主委员会？

答：一个物业小区只可以成立一个业主委员会。

8、业主大会主要由哪些人组成？

答：由物业管理区域内的全体业主组成。

9、怎样成立业主大会？

答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

10、怎样成立业主委员会？

答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

11、业主大会应履行哪些职责？

答：业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

1）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

2）选聘、解聘物业管理企业；

3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

4）制定、修改物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

5）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

12、业主大会会议召开可以采取什么样的形式？

答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

13、业主大会召开参加业主人数战友全体业主人数的比例最少不应低于多少？

答：不应低于50%，可以通过，物业管理区域内必须要有1/2以上的持有投票权的业主可以召开业主大会。

14、业主可否委托代理人参加业主大会？

答：业主可以委托条理人参加业主大会。

15、由什么部门监督地方物业管理工作？

答：县以上地方人民政府房地产行政管理部门。

16、业主大会做出决定必须经与会业主所持投票权的多少可以通过？

答：业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上可以通过。

17、选聘、解聘物业管理企业由什么人决定？

答：必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

18、业主大会的决定对什么人具有约束力？

答：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

19、定期业主大会应如何召开？

答：应按业主大会议事规则的规定定期召开。

20、临时业主大会如何召开？

答：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

21、如何通知业主召开业主大会？

答：召开业主大会应当与会议召开15日以前通知全体业主。

22、召开业主大会应当告知谁？

答：住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

23、如何提高物业管理服务水平？

答：国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

24、业主委员会应履行哪些职责？

1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同；

3）及时了解业主、物业使用权人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

4）监督业主公约的实施；

5）业主大会赋予的其它职责。

25、业主公约的职责是什么？

答：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

26、业主公约对什么人具有约束力？

答：业主公约对全体业主具有约束力。

27、业主大会议事规则应当对哪些事项做出约定？

答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。

28、业主大会和业主委员会以能否就与物业无关的事情做出决定？

答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

29、业主大会和业主委员会做出的决定如违反法律、法规的如何解决？

答：业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

30、物业管理区内业主大会、业主委员会同居民委员会如何开展工作？

答：物业管理区内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

31、业主大会、业主委员会如何搞好小区的社会治安和相关工作？

答：业主大会、业主会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安相关工作。

32、物业管理专项维修资金的使用和监督由谁监督？

答：由业主大会监督实施。

33、在什么情况下，业主共同履行业主大会、业主委员会的职责？

答：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

34、物业管理企业是否履行物业服务合同由谁监督？

答：由业主委员会监督。

35、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，尚不构成犯罪的应给予什么处罚？

答：依法给予治安管理处罚。

36、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得哪一部门同意？

答：业主委员会。

37、业主利用物业共同部位，共同设施设备进行经营的所得收益应如何使用？

答：主要用于补充专项维修资金，也查以按照业主大会的决定使用。

38、业主室内墙皮脱落，是否应该由物业企业维修，为什么？

答：不应该。因为室内墙体属业主的自用部位，但是物业企业可以为业主提供有偿服务。

39、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理哪些人或单位物业管理活动中的投诉？

答：业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业。

40、已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业维修资金应由谁怎样交纳？

答：建设单位全额交纳。

41、业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得谁的同意？

答：物业小区的相关业主、业主大会、物业管理企业。

42、无等级小区和散栋楼房收取的物业费都用于什么地方？

答：用于房屋公共部位的维修。

43、二次加压泵水收费标准是多少？由哪些单位收取？

答：二次加压费按设备的用电量平均到每吨水的费用里。由供水设备管理单位按规定收取。

44、物业管理一般采取哪两种形式？

答：业主自治管理与委托物业企业管理。

45、毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主可以阻碍施工吗？

答：不得以任何理由阻碍。

46、业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金如何处理 ？

答：不予退还，随房屋所有权过户，房屋因拆迁或者其他自然因素造成住房灭失的，应将专项维修基金余额按业主个人缴纳比例退还给业主。

47、专项维修资金不敷使用时如何办理？

答：经业主大会同意，由管房单位组织，按产权人占用房屋建筑面积比例向产权人续筹。

48、单元电子防盗门的维修养护由谁承担？

答：其管理由物业企业或产权单位负责，所需维修费用由业主按比例承担。

49、楼道公用照明灯的安装有什么要求？

答：一律使用“声光控自熄灯”，并不得超过25瓦。

50、室内共用设备损坏时应如何处理？

答：业主或物业使用人有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。

51、在业主装饰装修过程中要禁止哪些行为？

答：禁止下列行为：

1）不能将油烟机排风口设在外墙和窗户玻璃上

2）在楼房屋面或室内搭建阁楼；

3）二楼以上平台或屋面不准安装护栏，搭设其他建筑物；

4）窗户不能安装外置防护网；

5）不能安装太阳能热水器。

52、物业管理企业对装饰装修活动中的违规现象应当如何处理？

答：对违反规定的要进行制止，责令停工。对不服从管理的违规行为按装饰装修协议进行处罚。

53、房屋装修保证金是如何规定的？

答：对于新建楼房，产权人在与物业企业办理物业管理合同的同时要签订装饰装修管理服务协议书，并由物业企业予收房屋装饰装修保证金住宅3000元，待装修人装修活动结束后，入住三个月以上，经维修人员和楼下业主确认无渗漏后认定无违规行为予以退还。

54、住宅物业的建设单位应通过什么方式选聘物业管理企业？

答：招投标的方式。

55、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事与物业管理无关的活动，其法律后果由谁承担？

答：应当由利用业主大会或者业主委员会从事违法活动的业主承担。

56、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应给予什么样的经济处罚？

答：对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行 经营的个人处1000元以上1万元以下罚款；对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的单位处5万元以上20万元以下罚款。

57、1989年以来，建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市危险房屋管理规定》等部门规章及相关文件，均对涉及到房屋安全使用的相关维修养护责任予以规定，其核心内容是什么？

答：都是保障房屋安全使用，切实维护房屋产权人、使用人及相邻居民物业管理区域内全体居民的生命、财产安全等合法权益。

58、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议选聘物业管理企业的应承担什么法律责任？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。

59、国家对从事物业管理企业聘用物业管理人员是如何规定的？

答：国家对物业管理企业设定了义务，要求其在聘用物业管理人员时，必须遵守国家有关职业资格证书制度的规定，聘用有资格的人员。

60、《物业管理条例》对住房专项维修资金的权属和用途是如何规定的？

答：住房专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

61、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的应承担什么责任？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。

62、对拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料应给予哪些处罚？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

63、《条例》对业主逾期不交纳物业服务费有何规定？

答：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

64、业主以业主大会或业主委员会名义从事违反法律、法规的活动应承担什么责任？

答：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

65、《条例》中对业主、物业管理企业占用、挖掘道路、场地等维修物业是如何规定的？

答：为了防止业主、物业管理企业借维修物业之机或者以公共利益之名，出于私利原因长期占用、挖掘道路、场地或者在使用完毕后草草处理，影响广大业主的正常使用，业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

66、业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位能否擅自处分，指的是什么？

答：建设单位不得擅自处分，擅自处分是指单位在没有征得权利人同意的前提下，行使本应当由权利人行使的权利，包括转让、出租、抵押、赠与等各种情况，其共同特点是对财产权利的侵犯。

67、《条例》对物业存在安全隐患时的维修养护责任是如何规定的？

答：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

68专项维修基金是否可以由业主随意支配？

答：专项维修资金属于业主所有，但并不意味着业主个人可以随意支配维修资金，专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关专项维修资金的收取、使用、管理等必须符合国家有关规定。

69、业主逾期不交纳物业服务费，其行为有何双重性质？

答：首先，对于物业管理企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为；其次，对于物业管理区域内其他业主而言，这种“搭便车”的行为，实际上分割了按时交费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。

70、物业管理企业将管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的将承担什么责任？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

71、为什么规范房屋装饰装修是十分必要的？

答：我国的房屋尤其是住宅，多数属于群体式类型。在住宅小区中，住宅单位间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序，因此为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范。

72、挪用专项维修资金应受到什么处罚？

答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

73什么是房屋的共用部位？

答：房屋共用部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

74、什么是房屋的共用设施设备？

答：房屋的共用设施设备指定住宅小区或单栋住宅内，建设费用已摊入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、电梯、消防设施、绿地、道路、池、井、公益性文体设施及房屋等。

75、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？

1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4）物业管理所必须的其它资料。

76、一个物业管理区域最多应由几个物业管理企业实施物业管理？

答：一个。

77、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立什么？

答：订立书面的物业服务合同。

78、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同应约定哪些具体内容？

答：应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

79、物业管理企业是否可以自主改变物业管理用房的用途，为什么？

答：不可以。因为物业管理用房的所有权依法属于业主。要改变物业管理用房的用途，必须得经过业主大会的同意。

80、物业服务费应当遵循什么原则？

答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

81、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向谁收取有关费用？

答：向最终用户收取有关费用。

82、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行业，物业管理企业应当如何处理？

答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

83、物业管理企业在管理区域内发生安全事故时应当怎样做？

答：应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

84、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用约定，但不得违反哪些规定？

答：不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

85、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当履行什么手续？

答：应当签订局面的前期物业服务合同。

86、建设单位在销售物业之前制定业主临时公约，应对哪些事项依法做出约定？

答：对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

87、建设单位不得擅自处分业主依法享有的什么权利？

答：物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

88、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的什么？

答：物业管理用房。

89、从事物业管理活动的企业应当具备什么条件？

答：独立的法人资格。

90、由什么部门监督地方物业管理工作？

答：县以上地方人民政府房地产行政管理部门。

91、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清什么费用？

答：物业服务费用和物业维修资金。

92、 物业管理的基本内容按其服务性质和提供的方式可分为哪几类？   

1）常规性的公共服务。

2）针对性的专项服务。

3）委托性的特约服务。

93、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限是多少？                                  

 1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

94、物业管理企业对违反业主公约行为的处理方法有哪些？                                    

答：规劝、制止、批评、警告、提起民事诉讼。

95、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么？                                           

1）告知制度。

2）业主委员会备案制度。

3）招标投标制度。

4）承接验收制度。

5）保修责任制度。

6）资质管理制度。

7）人员资格制度。

8）交接制度。

9）报告制度。

10）专项维修资金制度。