清楚了解物业费包含什么、不包含什么
能有效避免很多业主与物业公司之间的纠纷
首先，我们快速了解一下物业费通常覆盖哪些公共性的服务成本，这有助于理解为什么有些项目不包含在内。一般包括：
公共区域的保洁服务
公共区域的绿化养护
公共秩序的维护（如保安、巡逻）
公共设施设备的日常运行和维护费（如电梯、水泵、照明、消防系统等）
物业管理企业的服务人员工资
物业管理企业的办公费用和法定税费
以下这些项目不属于物业费涵盖的范围，其产生的费用需要由相关责任方承担。
1. 住宅内部（专有部分）的维修费用
内容：您家门以内的部分，如室内门窗、灯具、水管、电路、墙面、地砖等发生损坏，需要维修或更换的费用。
责任方：业主自行负责。可以自己找装修公司或维修工，如果房屋在保修期内，则由开发商负责。
2. 共用设施设备的大中修和更新改造费用
内容：电梯、屋顶、外墙、排水系统等大型公共设施设备，在使用多年后需要进行的重大维修、改造或更换。这超出了日常“维护”的范畴。
责任方：这部分费用由全体业主共同承担，资金来源通常是 “住宅专项维修资金”。物业公司可以申请使用，但钱是业主们交存的，物业费不包含此项。
3. 因建筑质量导致的重大问题
内容：例如房屋结构性质量问题（墙体开裂、楼体沉降）、防水层失效导致的大面积渗漏等。这些属于房屋的“先天缺陷”。
责任方：在保修期内，由开发商负责维修并承担费用。超过保修期后，如果是普遍性问题，可能需动用“住宅专项维修资金”。
4. 公共能源费用（需看合同约定）
内容：楼道照明、电梯运行、景观水系等产生的电费。这部分有时包含在物业费中，有时需要业主另行分摊。
责任方：具体取决于《物业服务合同》的约定。很多老旧小区是另行分摊的，而一些新小区可能已将其计入物业费成本。这是需要重点核实的项目。
5. 业主个人的生活费用
内容：家中使用的水、电、燃气、供暖、有线电视、网络通信等费用。
责任方：这些是业主向供水、供电、供暖、电信等专业公司缴纳的费用，物业公司只是可能代收代缴，钱并不是给物业的。
6. 财产保管和保险费用
内容：业主家中的财物丢失（如被盗）、车辆在车位上的损坏或车内物品丢失。
责任方：物业公司提供的是公共区域的秩序维护和巡逻，并非对每个业主的财产承担保管和保险责任。除非能证明物业公司存在明显的安全管理漏洞（如监控全坏、保安脱岗）且与损失有直接因果关系，否则损失由业主自行承担或向侵权方索赔。
7. 违规装修和邻里纠纷造成的损失
内容：例如楼上业主装修不当导致楼下漏水；违章搭建影响邻居采光。
责任方：由违规的业主负责修复和赔偿。物业公司有责任制止和报告违规行为，但损失本身不由物业公司承担。
误区1：“我家里什么东西坏了，物业都得免费来修。”
正解：物业只负责公共区域的维修。您家里的问题属于个人事务，物业可以提供有偿服务，但不是免费的义务。
误区2：“交了物业费，车在小区里被划了/家里被盗了，物业就得赔。”
正解：物业的责任是维护公共秩序和安防系统（如巡逻、监控）。如果物业做到了合同约定的安保义务（如按时巡逻、监控正常运行），则无需赔偿。赔偿的前提是物业存在重大过失。
误区3：“物业费里包含了供暖费。”
正解：供暖费是向供暖公司缴纳的费用。在一些小区，物业可能会代收，但这是两笔完全不同的费用。
误区4：“邻居装修吵到我/乱堆杂物，物业必须解决，不然我就不交费。”
正解：物业有协调和制止的责任，但没有执法权。如果协调无效，物业需要报告给城管、公安等部门。业主以此为由拒交物业费，法律上通常难以得到支持。维权要通过合法渠道，而不是捆绑物业费。
误区5：“小区广告位的收入归物业所有。”
正解：根据《民法典》，利用小区公共区域（电梯、楼道、道闸等）产生的广告收入，在扣除合理成本后，剩余部分属于全体业主所有。这笔钱可以用于补充社区的维修资金或冲抵物业费，业主有权要求物业公司公开收益和支出情况。
仔细阅读《物业服务合同》：这是最重要的法律文件，里面会明确约定服务内容、标准和收费标准，以及公共能耗如何分摊。
区分责任主体：出现问题先明确是自家问题、邻居问题、开发商问题、公共区域问题还是市政问题，再找对应的责任方。
理性维权：不要采取拒交物业费的简单方式维权，这可能导致违约金甚至被起诉。应通过业主委员会、社区街道或相关政府部门协商解决。
