孟某以物业服务存在一般瑕疵，拒交物业费败诉案。

济南市市中区孟某以小区某物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业管理费。物业公司起诉后，孟某的抗辩理由为：

1、物业公司没有按照约定提供安全用水：某物业公司没有按照双方签订的《物业管理服务协议书》约定履行职责，没有对供水设施按照规定每半年进行一次维护、消毒、清洗，没有每半年公布一次饮用水的检验结果。

2、小区环境脏乱差：小区内杂草丛生、污水遍地、垃圾成堆、小商小贩满街、汽车乱停乱放，影响消防通道，共用消防设施、照明设施不、门窗丢失、损坏，楼梯间、通道、共用墙、梁、顶、窗等布满灰尘、蜘蛛网、雪后小区道路没人清扫。

3、服务态度差：居民找物业反映，不是不见，就是推卸责任，现在物业换了负责人，对前事置之不理，并对业主进行断电、停水、停暖气、扎车胎等威胁行为。

济南市中级人民法院终审认定某物业公司提供的物业服务质量只存在一般瑕疵，不存在严重瑕疵，孟某不能因此不交物业管理费。主要理由为：

从孟某提供的有关证据看，某物业公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在着诸多问题，但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，尚未构成严重瑕疵。同时，一审法院判令免除了孟某拖欠物业费产生的相应利息，已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实，故孟某再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。

物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。

如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。

如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以改聘其他物业管理公司来管理小区。

济南市中级人民法院（2015）济民一终字第151号《令俊与中铁十局集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案》民事判决书。

张某因房屋质量问题未实际入住，拒交物业费败诉案。

张某购买了沈阳市东陵区某小区房屋面积为259.88平方米的房产。沈阳某物业公司与开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由沈阳某物业公司为张某居住的小区提供物业管理服务。

张某因购买的房屋存在雨天给水严重，车库前积雪融化后倒灌入车库等质量问题至今未实际入住。张某以此为由拒交物业费，与沈阳某物业公司对簿公堂。

沈阳市中级人民法院终审判决张某需按照约定缴纳物业费。主要理由为：张某主张房屋质量有问题没有入住，但张某在确认单落款处签字并领取了房屋钥匙等物品，应认定张某已经办理了房屋入住手续，并与沈阳某物业公司之间建立了物业服务合同关系。房屋质量的问题是张某与开发商的纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，如未能入住确系开发商原因，对由此导致的物业费损失张某可向开发商主张。

法律上来说，在业主购买了房屋，办理了入住手续后，物业服务合同即告成立，对业主和物业公司双方均有约束力。业主是否实际入住，不影响物业服务合同的效力。如本案中所述，业主张某未能入住的原因是因房屋质量问题，那么张某可以向开发商提出维权诉讼，但不能以此为由拒交物业费。

从情理上来说，物业费的缴纳不仅关系到某一具体的业主利益，更关系到物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；物业管理区域清洁卫生；物业管理区域绿化养护；物业管理区域秩序维护等等方面。如果允许某一业主因未实际入住拒交物业费，将会给其他正常缴费的业主利益造成损失。因此，从维护整个小区物业环境健康发展的角度出发，无论是否实际入住，只要购买了小区内房屋，办理了入住手续的，都应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。

辽宁省沈阳市中级人民法院 (2014)沈中民二终字第1016号《上诉人张某与被上诉人沈阳某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书》。

张某以非前期物业服务合同当事人为由，拒交物业费败诉案。

2011年3月8日，张某购买了北京某兴源置业有限公司开发的xx庄园项目的昌平区xx镇xx花园居住项目的房屋。北京某兴源置业有限公司依法选定某物业北京分公司为该房屋所属物业项目的物业服务企业。后张某因购买停车位与某物业北京分公司发生争议、并对房屋质量问题、房顶上的违章建设等不满，拒交物业费。某物业北京分公司遂提起诉讼，向张某主张物业费。

诉讼中，张某提出抗辩：我方并未与某物业北京分公司签订任何合同，故某物业北京分公司没有资格起诉我方。

北京市第一中级人民法院终审认定涉案前期物业服务合同对张某有效，张某以其非合同当事人抗辩无效。主要理由为：张某与北京金科兴源置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》中已经选定某物业北京分公司为涉案小区的物业服务单位，且某物业北京分公司实际为涉案小区提供了物业服务，故现张某以其并非合同当事人，不应交纳物业费的上诉理由和请求，不予支持。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

业主虽然不是前期物业服务合同的直接当事人，但合法有效的前期物业服务合同，对业主具有约束力。理由在于：

第一，前期物业服务合同的签订有物业服务法律制度为基础，具备合法性；

第二，业主与开发商签订的房产买卖合同中，包含了前期物业服务合同的内容。因此，前期物业服务合同作为房屋买卖合同的一部分对业主具有约束力。

北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第9804号《张某与某物业服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书》。

物业公司按照物业服务合同的约定提供物业服务，业主负有缴纳物业费的义务。在物业服务合同履行过程中，追缴物业费纠纷是占比较大的纠纷类型。很多业主在面临交物业管理费时都会有一些错误认识，唯物物业法律服务总结了业主在物业费缴纳中的十大误区，并附上经典案例、法律分析，供物业公司和广大业主参考。

赵某以房屋质量存在问题，拒交物业费败诉案。

赵某系沈阳市于洪区某小区业主，房屋建筑面积99.66平方米，沈阳某物业公司系该小区物业管理公司。《物业管理服务费收缴协议》约定根据沈阳市小区管理标准和市物价局审批文件规定收取相应的物业费。因赵某拖欠2011年7月8日至2015年7月8日的物业费3828元，故沈阳某物业公司向法院起诉，要求赵某缴付物业费3828元。

赵某抗辩称：入住之后发现房屋质量有问题：家中墙角、窗台长毛，煤气管把地热管穿坏。

法院经审理后认为：物业公司按合同约定提供了物业服务，有权收取物业费。关于赵某提出的房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，不能以此拒交物业服务费。赵某如果认为自己权益受损的，可以向开发商另案主张权利。

业主因为房屋质量存在问题拒交物业费，是物业费纠纷中业主抗辩最常见的理由之一。根据相关法律规定，关于房屋质量与维修，物业公司并非房屋买卖合同的主体，对小区内房屋并无质量担保的义务。

房屋质量存在问题的，如果在房屋保修期内，房屋质量问题属于开发商的维修范畴，业主可要求开发商维修并承担相应费用、损失。如果物业公司履行了应尽的协调义务，那么业主因此拒交物业费的主张就不应得到支持。

沈阳市中级人民法院 (2015)沈中民二终字第02353号《上诉人赵某与被上诉人沈阳某物业公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书》。

赵某因家中被盗受损，拒交物业费败诉案。

2011年9月29日，北京市怀柔区某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，约定由某物业公司为该小区提供物业服务，并就物业服务事项、双方权利义务、物业服务质量等进行了具体约定，合同签订后，某物业公司按照合同约定为赵某居住的小区提供了物业服务。赵某系北京市怀柔区富乐大街26号院家天下小区业主，按照标准赵某2012年10月至2014年9月应交纳物业服务费2285元。但赵某至今尚未交纳。某物业公司持诉称理由至法院，要求赵某立即给付拖欠的2012年10月至2014年9月的物业服务费2278元。

赵某辩称：未交费的原因为2014年居住房屋被盗，赵某报案后警方要求查看小区监控，但随后发现小区监控已经损坏多时，某物业公司一直没有进行维修。根据小区物业合同相关条款的约定，某物业公司亦没有做到安排保安人员对小区进行24小时巡逻监控。由于某物业公司在上述方面物业服务不到位，致使赵某家被盗案件一直没有解决，经济损失得不到赔偿。故，不同意某物业公司的诉讼请求。

法院经审理后认为：关于赵某以房屋被盗系某物业公司服务不到位所致进行抗辩，但因某物业公司、赵某之间并未就私人物品签订保管合同，赵某亦未提供相应证据证明某物业公司对此存在过错，不能就此认定某物业公司提供的该项服务存在瑕疵。如果赵某认为物业公司违反了《物业管理条例》第三十六条，侵害了其财产安全，可另行提起侵权之诉以维护其相应权利。

业主家中被盗遭受财产损失的，能否以此为由拒交物业费，要看物业公司在业主失窃时提供的服务是否存在重大瑕疵。如果确实存在重大瑕疵，则可以允许个别业主少交、不交物业费。而根据法院对类似案例的裁判规则，一般认为：业主家中失窃的，不是业主拒交物业费的法定事由。如果业主认为物业公司未尽到安全防范义务的，是另一法律关系，业主可以另案提起诉讼，向物业公司主张损失。

如果业主遭遇失窃，另案向物业公司主张权利时，判断物业是否合理履行了义务，可以从以下三个方面判断：首先看物业公司安防制度是否健全，制度是否被执行；其次看技防设备布控是否合理，是否正常运转；再就是看盗窃发生后，物业公司是否尽到协助义务。

北京市第三中级人民法院 (2015)三中民终字第14615号《赵某与北京新宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书》。

戚某以“法不责众”，跟风拒交物业费败诉案。

上海某物业管理有限公司诉称：被告自住在某路8000弄某居70号601室的房屋，按物价局核定的物业管理费收费标准，每月物业管理费按建筑面积每平方米收取人民币0.50元，被告房屋有86.43平方米，每月管理费为43.22元。被告自入住起仅支付3个月的管理费，从2006年5月起至2009年3月31日止，被告还拖欠管理费1,512.70元。为此，原告请求：1、判令被告支付物业管理费1,512.70元；2、判令被告支付滞纳金2,501.05元。

被告戚某辩称：被告不交纳物业费有四个原因：……2、物业公司涉嫌暴利。物业公司每月收入约15万元，但成本很低，雇佣的员工工资都很低。为什么许多业主不交纳物业管理费，就是因为物业管理费不合理，如果法律支持物业公司，就是法律有问题，法不责众。

法院经审理后认为：被告认为物业公司与业主不是公平交易，因缺乏相应的事实和法律依据，不予采纳。被告认为物业公司涉嫌暴利，则不属法院处理范围，被告可通过正当途径解决。

需要注意的是，在物业费缴纳的问题上并不存在“法不责众”的问题。业主和物业公司签订物业服务合同后，物业公司的主要义务是提供符合约定的物业服务，业主的主要义务是按照约定缴纳物业费。在享受了物业公司提供的物业服务后，缴纳物业费是业主应尽的法定义务。

持有这种观点的业主需要纠正一个认识误区：缴纳物业费并不代表对物业公司服务的认可。业主可以通过业主委员会、业主大会等合法形式要求物业公司提升、改善服务，甚至有权利更换物业公司。而业主如果没有按时缴纳物业费，在行使上述合法权利时会受影响，最终受损的仍是自身利益。

上海市青浦区人民法院 (2009)青民三(民)初字第2737号《上海某物业管理有限公司与戚某物业服务合同纠纷案》民事判决书。

高某对物业公司捆绑收取电梯费、物业费不满，拒交物业费败诉案。

2008年12月30日，沈阳某物业公司与高某签订了前期物业管理服务协议。协议约定了双方的权利义务、交纳标准、交纳期限等各项内容。物业费标准经沈阳市物价局文件批复为每月每平方米1.7元，电梯费每人每月12元，每年交纳。高某拖欠2013年3月27日至2015年3月26日物业费4668元，电梯费288元。沈阳某物业公司因此向法院提起诉讼。

高某辩称：沈阳某物业公司主张期间我确实没有缴纳物业费、电梯费，理由如下：……四、原告擅自将小区物业费与电梯卡收费捆绑，属于违法行为。

法院经审理认为：高某客观上接受了沈阳某物业公司提供的物业服务，即应承担履行给付物业管理费用的义务。现高某拖欠物业费、电梯费，显系违约，其应承担相应的违约责任。高某提出的抗辩意见，不是拒付物业费、电梯费的合法理由，不予采纳。

关于捆绑式收费，现行司法实践的裁判口径并不统一。以本案中物业公司捆绑收取物业费、电梯费的情形为例，有案例认为物业公司此种做法不妥，存在一定过错，应当按照其过错比例降低收取物业费、电梯费。这就与本案中的判决结果并不一致。但从案例的数量统计来看，目前法院的裁判规则仍然认为物业公司将物业费、电梯费、水费、电费等相关费用捆绑收取的做法并不是业主拒交物业费的法定理由。

在物业公司捆绑收费的性质暂未确定的情形下，业主应当先按照约定缴纳应缴的物业费，避免产生违约金、滞纳金。如果业主认为物业公司捆绑收费不合理的，可以事后采取业主委员会、业主大会或向法院直接起诉等合法方式寻求维权。

沈阳市和平区人民法院(2015)沈和民二初字第01746号《沈阳某物业公司与高某物业服务合同纠纷一审民事判决书》；

沈阳市中级人民法院 (2015)沈中民二终字第02550号《上诉人黄某与被上诉人原告沈阳某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书》。