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物业能管什么？物业管不了的由谁来管？

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点击次数:10198 更新时间:2024年05月30日09:05:30 【打印此页】 【关闭】

物业费的定义


物业费是物业产权人、使用人
委托物业服务人，
按照《物业服务合同》的约定，
对物业管理区域内的
房屋建筑公共部位，
及其共用设备设施、
绿化、卫生、交通、治安和环境
等进行日常维护、修缮、整治
及提供其他与居民生活相关的服务
所收取的费用。

物业公司不是万能的。
有些业主会产生一些错误的认知：
只要交了物业费，
对不起，我家的事你就得“全包”。

在这种错误认知的支配下，
无论是电灯不亮，
还是水龙头漏水，
都要求物业服务中心及时维修，
稍有怠慢，
便会招来诸如
“你们管什么？”、“你们只会收钱”
之类的非议。


物业费包括什么？


国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
图片


物业费不包括什么？


许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管。其实，并非如此。

小区物业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里：

1、不包括住宅内部设施设备的维修费用

也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管。而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用

比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。

3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用

小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。


物业公司该履行的义务有哪些？


《物业管理条例》规定：物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：

1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；
2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；
4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。

对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。

一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业公司的经营管理和服务。


业主负责的事项有哪些？


家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。

过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。

这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。


物业管不了的事应该由谁来管？


其实很多问题，物业根本没法管，比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车，很多时候，只能是提提建议、劝阻制止一下，希望业主能够自觉遵守，根本不能、也没有权力采取行政强制手段。


那物业管不了的事应该由谁来管呢？

1、开发商：

保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋渗漏、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

2、镇（街、区）政府（办事处、管委会）：

定期召集辖区内物业管理、老旧小区改造工作联席会议，并具体推进实施；
组织辖区内物业小区业主大会成立和业委会换届工作，监督其依法履职；
指导社区组织物业小区召开首届业主大会及业主委员会的选举、换届改选；
对属地物业服务项目进行监督检查和考评；
协助主管部门做好物业管理区域划分；
调解、处理辖区内物业类信访、热线投诉。

3、社区居委会：

指导辖区内物业小区业主依法成立业主大会，组织业主委员会的首届选举和换届改选；
指导监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；
构建社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业企业联动协作、共商事务的社区管理服务机制；
配合属地物业服务项目的检查考评，监督企业按合同履约；
配合街道组织老旧小区改造项目实施；
调解、处理辖区内物业信访热线投诉。

4、住建部门：

制定物业管理、老旧小区改造相关规划、标准、规范；
指导物业管理活动及老旧小区改造项目实施；
组织物业服务市场主体信用管理，建立信用信息平台，组织信用等级评定、考核评价；
统筹物业专项维修资金管理；
组织物业管理培训与宣传；
指导物业服务行业协会工作。

5、城管执法部门：

按照省、市《物业管理条例》，会同有关部门建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区域公布联系人、联系方式，对小区私搭乱建、毁绿占绿、乱堆乱放等违法行为作出处理。

6、发改部门：

会同住建部门做好住宅物业服务收费管理工作，科学制定普通住宅前期物业服务收费标准，加强对物业管理服务收费项目的监督检查；指导供电公司做好对住宅小区供电“一户一表”改造工作。

7、公安部门：

加强物业企业治安防范、技防设施监督管理，指导物业企业保安服务管理；
指导监督物业管理区域停车管理，加强对小区堵门、堵路、占用消防通道等行为的监督查处；
负责小区治安管理，依法查处违法违规行为。

8、消防救援部门：

对住宅小区消防安全、消防设施进行监督检查和指导，依法查处破坏消防设施设备等违法违规行为。

9、市场监管部门：

查处小区内不需审批的无照经营行为和市场监管领域相关无证经营活动；
会同住建部门做好对违规物业企业的联合惩戒和物业行业标准建设。

10、自然资源和规划部门：

负责物业管理用房、车库(位)、绿化等公共配套设施的规划审批及竣工验收；
配合城管执法部门查处违章建设、改变房屋用途、擅自改变建筑物外立面等行为；
做好增建、改建停车设施的项目审批工作；
配合老旧小区改造相关规划设计编制工作。

11、生态环境部门：

按照部门职责，监督、查处住宅小区环境污染行为。

12、体育管理部门：

指导住宅小区体育设施建设。


总而言之


物业管理并不是“我管理，你交钱”那么简单的事情，而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人与人”的关系。

无论是物业公司还是业主、一定要冷静客观、换位思考，互相包容，密切关系，共同为创建和谐家园和文明小区而努力。

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